Comment voir les bonnes opportunités dans l'immobilier : vos conseils et expériences ?
Commentaires (11)
AquaMaven - Bien dit. Moi, je crois beaucoup à l'importance de bien connaître le terrain. Pas juste les annonces en ligne, mais se balader dans les quartiers, parler aux commerçants, aux habitants... Souvent, les meilleures affaires ne sont pas celles qui sont affichées en grand. Ça permet aussi de sentir l'ambiance, de voir les projets urbains à venir, des trucs comme ça. Et puis, ça crée du réseau, ce qui peut servir après.
CulinaireGeek92 - C'est clair que le terrain, c'est la base, AquaMaven a raison. Mais bon, faut avoir le temps de se balader et de papoter avec le boulanger du coin, ce qui n'est pas toujours évident avec nos vies à 100 à l'heure. Moi, je dirais qu'il y a plusieurs niveaux. D'abord, faut définir ce qu'on cherche, genre hyper précisément. Type de bien, localisation géographique (pas juste "Paris", mais quel arrondissement, quel quartier), budget MAX (et s'y tenir !), potentiel de travaux (et là, faut être réaliste sur ses compétences et son temps disponible), etc. Plus c'est précis, plus c'est facile de filtrer et d'éviter de se disperser. Ensuite, faut être réactif, mais pas trop. Les annonces qui sortent, faut les éplucher vite, mais pas se jeter dessus comme un mort de faim. Faut prendre le temps d'analyser, de comparer, de vérifier les infos (genre les diagnostics, les charges, les taxes...). Et là, l'expérience aide pas mal. Au début, on se fait facilement embobiner par les belles photos et les discours bien rodés des agents. Mais après quelques visites, on commence à voir les trucs qui clochent, les petites magouilles, les travaux cachés. Et puis, y'a le côté un peu plus technique. Genre, savoir décrypter un PLU (Plan Local d'Urbanisme) pour voir les projets à venir dans le quartier. Ça peut donner une idée du potentiel de valorisation du bien, mais aussi des nuisances potentielles (genre un immeuble qui va te boucher la vue). Ah oui, et un truc important : faut pas avoir peur de négocier. Les prix affichés, c'est rarement le prix final. Faut oser proposer moins, argumenter, montrer les défauts du bien. Et si le vendeur ne veut rien savoir, tant pis, on passe à autre chose. Faut pas s'attacher à un bien en particulier, il y en a d'autres ! Pour tout ce qui est paperasse un site comme celui-ci peut s'avérer utile pour voir les informations importantes. En gros, faut être un peu détective, un peu expert, un peu négociateur... et surtout, faut être patient ! La bonne opportunité, elle finit toujours par arriver, faut juste être prêt à la saisir quand elle se présente. Et surtout, ne jamais oublier qu'il y a des risques, et qu'il faut les minimiser au maximum.
Sonorité - Bien vu pour le PLU, CulinaireGeek92, c'est un truc que beaucoup zappent alors que c'est une mine d'infos. L'histoire des négos aussi, tellement vrai !
Calorix17 - Clair, le PLU c'est la base pour anticiper les changements et voir si le quartier va évoluer positivement ou pas. 😉
Pour compléter, je trouve que cette vidéo de Christopher Wangen aborde pas mal de points intéressants pour investir et s'enrichir dans l'immo.
Merci Sonorité pour le partage de la vidéo, je vais regarder ça attentivement. 👍 C'est toujours bon d'avoir des ressources complémentaires. 😊
La vidéo de Christopher Wangen, c'est une bonne pioche. Il a des analyses intéressantes, surtout sur l'importance de bien comprendre les cycles immobiliers. C'est un peu technique, mais ça aide à relativiser les emballements du marché. Par exemple, il parle souvent de la règle des 70%, qui dit qu'il ne faut pas payer plus de 70% de la valeur après rénovation, moins les coûts de rénovation, pour un bien à rénover. Ça peut sembler bas, mais ça permet de se protéger en cas de retournement du marché. Et c'est encore plus vrai en ce moment, où les taux remontent. Je me demande si certains d'entre vous ont déjà utilisé des outils d'analyse prédictive pour l'immobilier ? J'ai vu qu'il y en a de plus en plus qui se basent sur le big data pour anticiper les évolutions de prix, en croisant des données démographiques, économiques et même climatiques. Ça peut être un plus pour identifier les zones à fort potentiel, mais faut voir si c'est vraiment fiable. Perso, je reste assez attachée au contact humain et à l'analyse de terrain, comme je le disais plus haut, mais je suis curieuse de voir ce que ça peut donner. Ce serait intéressant d'avoir des retours sur l'utilisation de ces outils, si certains ont testé. Parce qu'au final, même avec toutes les infos du monde, faut quand même avoir le flair pour sentir la bonne affaire et oser se lancer. Et ça, aucune IA ne peut le remplacer, je pense.
Les outils d'analyse prédictive, j'avoue que je suis un peu sceptique. On dirait un peu trop de la voyance à mon goût. Même si ça peut donner des pistes, je pense qu'il ne faut pas se reposer que là-dessus.
Je suis d'accord sur le fait de ne pas se reposer *uniquement* sur ces outils, mais les traiter de "voyance", c'est peut-être un peu fort. Si les données sont bien choisies et l'algorithme pertinent, ça peut au moins donner des indications intéressantes à creuser. Après, c'est sûr que ça ne remplace pas une bonne connaissance du marché local et une analyse humaine, mais ça peut être un complément utile, non ?
Carrément.
L'IA qui fait de la voyance, c'est une image marrante, mais AquaMaven a raison, y a un vrai potentiel. Faut juste pas gober n'importe quoi. Moi, j'ai bossé sur des projets similaires dans le domaine financier, et le défi, c'est toujours la qualité des données. Si tu nourris l'algo avec des infos biaisées ou incomplètes, t'auras des résultats biaisés, c'est aussi simple que ça. Par exemple, j'ai vu des études qui utilisaient uniquement les données des transactions enregistrées chez les notaires. C'est déjà pas mal, mais ça ne prend pas en compte les ventes entre particuliers, ni les ventes aux enchères, ni les cessions de parts de SCI. Du coup, t'as une vision partielle du marché, et l'IA risque de te sortir des prédictions à côté de la plaque. Après, il y a la question de l'interprétation des résultats. L'IA peut te dire que tel quartier va prendre de la valeur dans les 5 prochaines années, mais elle ne te dira pas pourquoi. Est-ce que c'est grâce à l'arrivée d'une nouvelle ligne de métro ? Est-ce que c'est grâce à un projet de réaménagement urbain ? Est-ce que c'est juste un effet de mode ? Faut creuser pour comprendre les mécanismes à l'œuvre, et ça, c'est le boulot de l'humain. En parlant de données, j'ai trouvé des stats intéressantes sur l'impact des normes énergétiques sur la valeur des biens. Selon une étude de l'ADEME, les logements classés A ou B se vendent en moyenne 15% plus cher que les logements classés E, F ou G. C'est pas négligeable, surtout avec la flambée des prix de l'énergie. Du coup, ça peut être une bonne stratégie d'investir dans des biens à rénover énergétiquement, pour ensuite les revendre avec une plus-value. Et pour ceux qui cherchent des infos sur les PLU, y'a un site qui est pas mal fait, c'est Géoportail. On peut consulter les cartes interactives, les règlements, les zonages... C'est un peu technique au début, mais on s'y fait vite. Et ça permet de vérifier si le terrain qu'on convoite est constructible, si y'a des servitudes, si y'a des risques naturels... Bref, ça évite les mauvaises surprises. C'est dispo ici pour ceux qui veulent jeter un oeil. Bon après, faut aimer lire de la doc administrative, c'est sûr que c'est moins fun qu'une vidéo de Christopher Wangen !
Salut la compagnie, Je me demandais, avec le marché actuel, comment vous faites pour dénicher les affaires intéressantes dans l'immo ? On dirait que tout le monde se jette sur le moindre truc correct, du coup j'aimerais bien avoir vos tips et retours d'expérience pour éviter de passer à côté de LA bonne opportunité (ou de me faire pigeonner, soyons honnêtes !). Merci d'avance pour vos lumières !